Peut-on construire à la voix passive ?
— Ces victimes ont été faites par l’attentat.
Non.

Peut-on pronominaliser ?
— Ces victimes, l’attentat les a faites.
Non.

Donc, « ces victimes », ou « combien de victimes » n’est pas un COD.
Et puisque ce n’est pas un COD, n’appliquez aucune règle d’accord concernant les COD.

— Combien de victimes l’attentat a-t-il fait ?

Vous voyez ici un adverbe qui préciserait un adjectif, et vous pensez que dans ce cas il devrait être invariable (puisque ce mot n’est jamais mentionné parmi les quelques exceptions du type « grandes ouvertes » ou « toute petite« ).
Ce serait logiquement envisageable, et si l’adverbe « bien » n’existait pas, on utiliserait certainement de nombreuses expressions avec « bon » dans un sens adverbial, complétant un autre adjectif ou participe : bon content, bon pourvus, bon pensante… Et la question se pose donc de savoir si « bon vivant » est un substantif ou un adjectif, le mot « bon » ayant potentiellement un sens adverbial associé à un adjectif, comme vous le suggérez.
Aucune grammaire ne peut vous donner la réponse, votre idée de l’adverbe « bon » suivi de l’adjectif « premier » est parfaitement envisageable. C’est seulement dans l’usage et dans les dictionnaires qu’on comprend que dans « bon vivant » ou « bon dernier« , « bon » est un adjectif, et que « vivant« , ou « premier » est un substantif. Donc on accorde.
Quant à la question du pluriel, pour répondre à joelle, c’est probablement parce que le sujet est « ils » qu’on poursuit la phrase au pluriel ?

A.
L’expression « droit de jouissance spéciale«  s’écrit ainsi. On pourrait penser à un droit spécial, mais non. On pourrait aussi penser que dans la phrase, l’adjectif s’applique à servitude comme à droit-de-jouissance (avec le sens de quelconque, particulier, de quelque nature que ce soit…), et se demander si la coordination « ou » demande le pluriel ou pas, mais non.
Vous devez obligatoirement écrire « spéciale ». Vérifiez cela en cherchant le sens de « droit de jouissance spéciale » auprès d’un juriste ou simplement sur Google.

B.
De façon générale, un groupe composé de deux noms coordonnés par « ou » ne devrait pas être sujet.
— Le chien ou le chat est mort.
— Le chien ou le chat sont morts.
Ça ne veut tellement rien dire qu’on se demande pourquoi des sites continuent à nous expliquer s’il faut conjuguer au singulier ou au pluriel.
* Les exemples de l’Office québécois de de la langue française, page citée plus haut par Tara, sont à peu près de ce niveau :
— Jocelyn, Maxime ou Françoise se joindront à nous plus tard.
— Francine ou Thérèse sera la responsable de ce projet.
Ce n’est pas du français, « Francine ou Thérèse » n’est pas un sujet acceptable de verbe, il ne faut pas se fier à cette page. Sans compter qu’ils ont certainement une autre page pour nous apprendre à accorder en genre : « Francine ou François sera présent ou présente ? » et qui est identiquement ridicule.
* La page du Robert citée ci-dessus par Catbaloo se termine par :
— Toi ou moi arrivera le premier.
Ce n’est pas du français, il ne faut pas se fier à cette page. Cet éditeur de qualité durant presque soixante-dix ans, est en pleine dérive. Heureusement qu’Alain Rey est mort et ne voit pas cela.

Comme COD, ce n’est pas forcément plus clair, même si le problème de conjugaison disparaît.
— J’ai adopté un chien ou un chat. — Un chien ou un chat ? — Oui.
Ça ne veut rien dire non plus.
— J’ai créé une servitude ou un droit de jouissance spéciale.
Ça ne veut rien dire non plus. Le gars il doit bien savoir ce qu’il a créé ou pas.

Donc on renonce totalement aux fiches internet idiotes BDL ou Robert pour choisir.
La conjonction de coordination « ou » reliant deux groupes substantifs est utilisable dans des situations d’hypothèse, d’interrogation, et de négation.
— Si un chien ou un chat entrait…
— Aimerais-tu adopter un chien ou un chat ?
— Je ne veux pas adopter de chien ou de chat.
C’est le cas dans votre phrase : le « ou » est utilisé en contexte négatif dans la proposition dont il est COD.
— Je n’ai pas créé de servitude ou de droit de passage.
— Je n’ai rien créé, qu’il s’agisse d’une servitude ou d’un droit de passage.
Cela signifie que je n’ai créé ni l’un ni l’autre, et à aucun moment il n’est envisagé que je puisse avoir créé l’un et l’autre.
Le sens est « aucune servitude ni aucun droit de passage« , et le verbe à suivre, complétant le COD, est obligatoirement au singulier.
Dans le verbe à suivre, on parle de l’un ou l’autre, quel qu’il soit.

C.
Il y a dans votre question deux choses indépendantes l’une de l’autre (l’accord d’un adjectif et la conjugaison d’un verbe), et vos deux propositions sont incorrectes. Vous devez utiliser l’adjectif au féminin singulier, et conjuguer le verbe au singulier.
— Il déclare ne pas avoir créé ou laissé créer de servitude ou de droit de jouissance spéciale qui ne serait pas relaté aux présentes.